Покупка квартиры, которая находится в залоге у банка в качестве обеспечения ипотечного кредита, может оказаться весьма выгодным приобретением. Цены на такую недвижимость иногда существенно ниже рыночных – скидка может доходить до 10%. Связано это с тем, что продажа таких квартир происходит, как правило, в ситуациях, когда заемщик не может обслуживать ипотечный кредит, а банк заинтересован в скорейшем погашении задолженности заемщика. Чтобы избежать продажи квартиры банком на торгах по ликвидационной стоимости, которая часто ниже, чем рыночная стоимость недвижимости на момент продажи, и иногда меньше суммы долга и процентов по кредиту, заемщику выгоднее самому реализовать квартиру в кратчайшие сроки. Кроме того, заемщику может требоваться минимизировать период начисления штрафов и пеней за неисполнение обязательств по кредиту. Именно с ограничениями по времени для продавца связаны существенные скидки потенциальному покупателю. Последний же должен быть очень внимательным при проведении такой сделки.
Продажа квартиры, находящейся в залоге у кредитора, может быть осуществлена только с его согласия. Задача покупателя выбрать оптимальный и наименее рискованный для себя способ прекращения залога. Для снятия залога банку необходимо либо получить сразу деньги в объеме остатка кредита и начисленных процентов, либо убедиться в реальности такой перспективы. Судебные приставы узнать задолженность - также не лишний шаг, чтобы быть уверенным что квартира не имеет каких либо еще обременений.
В первом случае покупатель в качестве предоплаты предоставляет продавцу средства для погашения задолженности перед банком. Кредит закрывается, обременение снимается, после этого отпадает необходимость получения согласия от банка-кредитора. Следующим этапом становится передача остатка суммы продавцу. После этого регистрируется договор купли-продажи и происходит смена собственника. Очевидно, что риски покупателя в этом случае весьма существенны, от него потребуется высокая степень доверия к продавцу. Кроме того, понадобится очень грамотно составленный договор купли-продажи.
Во втором случае для получения согласия на сделку используется схема с банковскими ячейками. В одну покупатель вносит сумму погашения кредита, во вторую - остаток суммы по договору купли-продажи недвижимости. После этого банк дает согласие на продажу квартиры и смену собственника, затем снимается обременение. Правда, в этом случае на некоторое время залогодателем становится покупатель - новый собственник квартиры. Такая схема более безопасная, но она более долгая и сложная. Кроме того, появляются дополнительные расходы в виде аренды банковских ячеек.
Залоговую ипотечную квартиру можно купить и в ипотеку, но автоматического переоформления кредита не будет — покупателю-заемщику придется заново пройти процедуру одобрения и получения кредита.
Несмотря на то, что все схемы приобретения залоговых квартир многократно проверены на практике, мы рекомендуем тщательно взвесить для себя все риски и преимущества не только такой покупки в принципе, но и вариантов сделки. Обязательным условием успеха, в любом случае, на наш взгляд, является привлечение к сопровождению таких сделок опытных риелторов.
Свежие статьи